Nový stavebný zákon 2025: čo sa mení (prehľad)

Ak práve teraz plánujete stavať rodinný dom, hľadáte pravdepodobne slovné spojenie „stavebné povolenie“. A tu je prvá vec, ktorú treba vedieť: taký pojem už v novom zákone neexistuje. Nahradil ho rozhodnutie o stavebnom zámere. Neľakajte sa — nie je to len prepísané staré meno, ale úplne iná logika celého procesu.

Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. nahradil zákon z roku 1976, ktorý nám vydržal skoro polstoročie. Zmien je veľa a internet je plný návodov, ktoré ešte stále citujú staré pravidlá a staré poplatky. V tomto článku vám poctivo povieme, čo sa mení, čo už platí a čo ešte len príde. Bez právnického žargónu, ale s odkazmi na konkrétne paragrafy, aby ste si to vedeli overiť.

Jedno konanie namiesto dvoch

Podľa starého zákona ste museli prejsť dvomi kolami: najprv územné rozhodnutie (kde smie dom stáť) a potom stavebné povolenie (ako ho postaviť). Dva úrady, dva spisy, dve čakania.

Nový zákon to spojil do jedného konania — konania o stavebnom zámere § 18. Podáte jednu žiadosť, úrad ju posúdi a vydá jedno rozhodnutie o stavebnom zámere. Pre rodinný dom, ktorý zákon berie ako jednoduchú stavbu § 2, sa navyše projekt stavby môže riešiť súčasne so zámerom — čo šetrí čas aj peniaze.

Keď na úrade alebo v tlačive uvidíte „stavebný zámer“, je to nový ekvivalent toho, čomu ste doteraz hovorili stavebné povolenie. Appka NašaStavba vám z celého procesu spraví checklist krok za krokom, aby ste vedeli, čo je na rade.

Čo platí dnes a čo ešte len príde

Toto je časť, ktorú väčšina návodov preskočí — a pritom je najdôležitejšia. Zákon nezačal platiť naraz. Účinnosť je fázovaná a k pôvodnému zneniu už pribudlo niekoľko noviel.

• Od 1. apríla 2025 — spustil sa nový systém konania o stavebnom zámere a Portál výstavby.
• Od 1. novembra 2025 — nabehli ustanovenia o kolaudácii. Do vtedy sa kolaudovalo ešte podľa prechodných pravidiel.
• Najneskôr do 31. marca 2027 — dobiehajú staré technické vyhlášky (napr. 532/2002), kým ich nahradia nové § 84.
• Chystaná novela 2026/2027 — zákon sa po prvom roku dolaďuje podľa praxe. Presné znenie a dátum účinnosti zatiaľ nie sú isté.

Prakticky to znamená: ak ste konanie začali ešte pred 1. aprílom 2025, dokončí sa podľa starého zákona — vrátane kolaudácie § 84. Ak začínate teraz, ste už naplno v novom režime.

Najdôležitejšie zmeny pre stavebníka rodinného domu

Všetko ide cez Portál výstavby

Papierové obehy nahradil elektronický Portál výstavby (vystavba.uupv.sk). Projektant tam nahrá dokumentáciu a všetky dotknuté úrady i správcovia sietí k nej majú prístup naraz. Dobrá správa pre bežných ľudí: fyzická osoba môže podávať aj papierovo, a to natrvalo. Papierovú formu môže do 31. marca 2029 využiť ktokoľvek; po tomto dátume ostáva papier už len fyzickým osobám § 84.

Lehoty a „fikcia súhlasu“

Toto je asi najsympatickejšia novinka. Dotknuté orgány (hygiena, hasiči, životné prostredie…) aj správcovia sietí majú na svoje záväzné stanovisko 30 dní (60 pri zložitých stavbách). Keď v lehote nič nepovedia, zákon predpokladá, že nemajú pripomienky § 21. Ľudovo sa tomu hovorí fikcia súhlasu — hoci tento pojem v zákone doslova nenájdete.

Pozor ale na dve veci. Po prvé, fikcia neplatí úplne všade a má výnimky (napr. pri niektorých ohláseniach). Po druhé, aby ste sa jej vedeli dovolať, musíte mať dôkaz o doručení žiadosti. Kedy presne úradu „vyprší čas“ a čo robiť, keď mlčí, rozoberáme podrobne v článku Fikcia súhlasu: čo robiť, keď úrad mlčí.

Poplatky — a pozor na každú stavbu zvlášť

Toto mnohých prekvapí. Kým podľa starého zákona vyšlo povolenie rodinného domu rádovo na desiatky eur, dnes sa reálny súčet poplatkov pohybuje okolo 580 – 640 €. Rozpad je zhruba takýto:

Úkon	Poplatok
Rozhodnutie o stavebnom zámere (jedno- a dvojbytová budova)	300 €
Overenie projektu stavby	90 – 150 €
Kolaudácia	90 €
Overenie dokumentácie skutočného zhotovenia	100 €

A je tu jeden háčik, na ktorý upozorňuje málokto: poplatok sa platí za každú stavbu zvlášť. Ak staviate dom, garáž a altánok ako tri samostatné stavby, môžu vám narátať tri poplatky. Ušetriť sa dá tým, že projekt stavby podáte súčasne so zámerom — vtedy je overenie lacnejšie.

Drobné stavby: hranica sa zdvihla na 50 m²

Ak plánujete garáž, prístrešok, saunu alebo záhradný domček, máte to jednoduchšie ako kedysi. Za drobnú stavbu sa teraz považuje prízemná stavba do 50 m² a výšky do 5 m — dvojnásobok oproti starým 25 m² § 2. Väčšine z nich stačí ohlásenie namiesto celého konania.

Niektoré drobné stavby dokonca nepotrebujú vôbec nič — ale tu naozaj záleží na detailoch (vzdialenosť od hranice pozemku, či má stavba pevný základ, či je v pamiatkovej zóne…). Presné pravidlá a rozhodovací strom „čo netreba vs. ohlásenie vs. zámer“ nájdete v článku Drobná stavba do 50 m²: kedy stačí ohlásenie a kedy nič.

Kolaudácia je teraz osvedčenie

Ďalšia terminologická, ale dôležitá zmena: na konci dostanete kolaudačné osvedčenie, nie kolaudačné rozhodnutie § 66. Úrad určí termín obhliadky, tá prebehne do 30 dní a osvedčenie vydá do 15 dní od obhliadky. Až potom si vybavíte súpisné číslo a zapíšete dom do katastra. Celý postup vrátane toho, čo si nachystať, rozoberáme v článku Kolaudácia domu 2025 krok za krokom.

Čierne stavby — posledná šanca do roku 2029

Ak niekto v rodine postavil kedysi „na čierno“, je tu prechodné obdobie. Stavby postavené bez povolenia medzi rokmi 1990 a marcom 2025 je ešte možné dodatočne legalizovať, ale žiadosť treba podať do 31. marca 2029. Čokoľvek postavené načierno po 1. apríli 2025 sa už legalizovať nedá — hrozí nariadené odstránenie. Toto je tvrdá zmena oproti minulosti.

Kam ďalej

Nový zákon je rozsiahly a každá téma má svoje detaily. Vybrali sme päť najčastejších situácií, do ktorých sa bežný stavebník dostane:

• Stavebný zámer: ako vyzerá žiadosť a čo do nej patrí — čo je nové tlačivo a aké prílohy potrebujete.
• Fikcia súhlasu: čo robiť, keď úrad mlčí — lehoty, dôkaz o doručení a výnimky.
• Drobná stavba do 50 m² — kedy stačí ohlásenie a kedy nepotrebujete nič.
• Kolaudácia domu 2025 — od obhliadky po súpisné číslo a zápis do katastra.
• Ako čítať list vlastníctva — čo si na ňom overiť pred stavbou.

Zákon sa navyše stále vyvíja, tak si pri konkrétnych číslach a lehotách vždy overte aktuálny stav — buď na svojom stavebnom úrade, alebo v plnom znení na Slov-Lex.